Kaufnebenkosten Immobilie: Alle Kosten im Überblick

Kaufnebenkosten beim Immobilienkauf: Was Sie wirklich zahlen

Der Kaufpreis einer Immobilie ist nur die halbe Wahrheit. Viele Käufer unterschätzen die Kaufnebenkosten, die schnell 10 bis 15 Prozent des Kaufpreises ausmachen können. Bei einer Immobilie für 400.000 Euro bedeutet das zusätzliche Kosten von 40.000 bis 60.000 Euro – Geld, das Sie bei der Finanzierung einplanen müssen.

In diesem Ratgeber erfahren Sie, welche Kaufnebenkosten auf Sie zukommen, wie Sie diese berechnen und wo Sie möglicherweise sparen können.

Die wichtigsten Kaufnebenkosten im Überblick

Beim Immobilienkauf fallen verschiedene Nebenkosten an, die sich in drei Kategorien einteilen lassen:

• Staatliche Abgaben: Grunderwerbsteuer
• Gebühren: Notar- und Grundbuchkosten
• Provisionen: Maklercourtage (falls zutreffend)

Hinzu kommen können weitere Kosten wie Gutachtergebühren, Umzugskosten oder erste Renovierungsarbeiten – diese zählen jedoch nicht zu den klassischen Kaufnebenkosten.

Grunderwerbsteuer: Die größte Nebenkostenposition

Die Grunderwerbsteuer ist in der Regel der größte Kostenfaktor beim Immobilienkauf. Sie wird vom jeweiligen Bundesland erhoben und variiert erheblich:

Grunderwerbsteuer nach Bundesländern (Stand 2026)

• Bayern und Sachsen: 3,5 % (niedrigster Satz)
• Baden-Württemberg, Rheinland-Pfalz, Sachsen-Anhalt: 5,0 %
• Berlin, Hessen, Mecklenburg-Vorpommern: 6,0 %
• Brandenburg, Nordrhein-Westfalen, Saarland, Schleswig-Holstein, Thüringen: 6,5 %
• Hamburg: 5,5 %
• Bremen, Niedersachsen: 5,0 %

Berechnungsbeispiel Grunderwerbsteuer

Sie kaufen ein Haus in Nordrhein-Westfalen für 350.000 Euro:

Berechnung: 350.000 € × 6,5 % = 22.750 Euro Grunderwerbsteuer

In Bayern würden Sie für die gleiche Immobilie nur 12.250 Euro zahlen – eine Ersparnis von über 10.000 Euro. Der Standort beeinflusst also nicht nur den Kaufpreis, sondern auch die Nebenkosten erheblich.

Wann wird die Grunderwerbsteuer fällig?

Nach Unterzeichnung des Kaufvertrags erhalten Sie vom Finanzamt einen Bescheid über die Grunderwerbsteuer. Diese muss innerhalb eines Monats bezahlt werden. Erst nach Zahlung stellt das Finanzamt die Unbedenklichkeitsbescheinigung aus, die für die Eigentumsumschreibung im Grundbuch erforderlich ist.

Notar- und Grundbuchkosten: Unvermeidbare Gebühren

In Deutschland ist die notarielle Beurkundung des Kaufvertrags gesetzlich vorgeschrieben. Die Kosten für Notar und Grundbuchamt sind bundesweit einheitlich im Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) geregelt.

Was macht der Notar?

Der Notar übernimmt beim Immobilienkauf wichtige Aufgaben:

• Erstellung und Beurkundung des Kaufvertrags
• Prüfung der Identität von Käufer und Verkäufer
• Aufklärung über rechtliche Konsequenzen
• Abwicklung des Kaufs (Auflassungsvormerkung, Eigentumsumschreibung)
• Eintragung von Grundschulden bei Finanzierung

Höhe der Notarkosten

Die Notarkosten betragen in der Regel 1,0 bis 1,5 Prozent des Kaufpreises. Dabei entfallen etwa:

• Zwei Drittel auf die Notargebühren
• Ein Drittel auf die Grundbuchgebühren

Berechnungsbeispiel Notar- und Grundbuchkosten

Bei einem Kaufpreis von 350.000 Euro:

• Notargebühren: ca. 3.500 Euro
• Grundbuchkosten: ca. 1.750 Euro
• Gesamt: ca. 5.250 Euro (1,5 % vom Kaufpreis)

Die genauen Kosten hängen von den einzelnen Tätigkeiten ab. Wenn Sie beispielsweise eine Grundschuld für die Finanzierung eintragen lassen, erhöhen sich die Gebühren entsprechend.

Maklerkosten: Geteilt oder allein?

Seit Dezember 2020 gilt in Deutschland das Bestellerprinzip light für Wohnimmobilien: Der Verkäufer muss mindestens die Hälfte der Maklerprovision tragen, wenn er den Makler beauftragt hat.

Typische Maklerprovisionen nach Region

Die Maklercourtage ist regional unterschiedlich und verhandelbar:

• Berlin, Brandenburg, Hamburg: 7,14 % inkl. MwSt. (je 3,57 % Käufer/Verkäufer)
• Bayern, Baden-Württemberg: 7,14 % inkl. MwSt.
• NRW, Hessen: 7,14 % inkl. MwSt.
• Mecklenburg-Vorpommern: bis zu 5,95 % inkl. MwSt.

Berechnungsbeispiel Maklerkosten

Bei einem Kaufpreis von 350.000 Euro und geteilter Provision von 7,14 %:

• Gesamtprovision: 24.990 Euro
• Ihr Anteil als Käufer: 12.495 Euro (3,57 %)

Können Sie Maklerkosten sparen?

Es gibt mehrere Möglichkeiten, Maklerkosten zu reduzieren:

• Privatverkäufe suchen: Auf Portalen wie eBay Kleinanzeigen oder regionalen Anzeigenblättern finden Sie provisionsfrei angebotene Immobilien.
• Verhandeln: Die Provision ist nicht in Stein gemeißelt. Besonders bei hochpreisigen Immobilien lässt sich oft ein niedrigerer Prozentsatz vereinbaren.
• Festpreis-Makler: Einige Anbieter arbeiten mit Festpreisen statt Prozentsätzen.

Gesamtrechnung: Was kostet der Immobilienkauf wirklich?

Fassen wir die Kaufnebenkosten an einem konkreten Beispiel zusammen:

Beispiel: Hauskauf in Nordrhein-Westfalen für 350.000 Euro

In diesem Beispiel zahlen Sie also fast 40.500 Euro zusätzlich zum Kaufpreis – Geld, das Sie als Eigenkapital mitbringen sollten, da Banken Kaufnebenkosten nur selten mitfinanzieren.

Kaufnebenkosten in verschiedenen Szenarien

Szenario 1: Kaufpreis 250.000 € in Bayern (ohne Makler)

• Grunderwerbsteuer (3,5 %): 8.750 €
• Notar und Grundbuch (1,5 %): 3.750 €
• Nebenkosten gesamt: 12.500 € (5,0 %)

Szenario 2: Kaufpreis 500.000 € in Brandenburg (mit Makler)

• Grunderwerbsteuer (6,5 %): 32.500 €
• Notar und Grundbuch (1,5 %): 7.500 €
• Makler Käuferanteil (3,57 %): 17.850 €
• Nebenkosten gesamt: 57.850 € (11,57 %)

Szenario 3: Eigentumswohnung 180.000 € in Hamburg (mit Makler)

• Grunderwerbsteuer (5,5 %): 9.900 €
• Notar und Grundbuch (1,5 %): 2.700 €
• Makler Käuferanteil (3,57 %): 6.426 €
• Nebenkosten gesamt: 19.026 € (10,57 %)

Weitere Kosten beim Immobilienkauf

Neben den klassischen Kaufnebenkosten sollten Sie weitere Ausgaben einplanen:

Vor dem Kauf

• Gutachter/Sachverständiger: 500 bis 1.500 Euro für eine professionelle Immobilienbewertung oder Baugutachten
• Finanzierungsberatung: Meist kostenlos, wenn Sie über den Berater finanzieren

Nach dem Kauf

• Renovierung/Sanierung: Je nach Zustand mehrere tausend bis zehntausende Euro
• Umzugskosten: 500 bis 3.000 Euro je nach Entfernung und Umfang
• Neue Möbel und Einrichtung: Individuell sehr unterschiedlich
• Anschlussgebühren: Strom, Gas, Wasser, Internet umschreiben lassen

Laufende Kosten nicht vergessen

Als neuer Eigentümer kommen regelmäßige Kosten auf Sie zu:

• Grundsteuer: Je nach Gemeinde und Grundstückswert
• Versicherungen: Wohngebäudeversicherung, Hausratversicherung
• Instandhaltungsrücklage: Mindestens 1 Euro pro Quadratmeter monatlich empfohlen
• Hausgeld (bei Eigentumswohnungen): Nebenkosten plus Rücklagen

Kaufnebenkosten bei der Finanzierung berücksichtigen

Die meisten Banken erwarten, dass Käufer die Kaufnebenkosten aus Eigenkapital bezahlen. Das bedeutet:

Mindest-Eigenkapital berechnen

Für den Kauf einer Immobilie für 350.000 Euro in NRW benötigen Sie mindestens:

• Kaufnebenkosten: 40.495 Euro
• Empfohlener Puffer: 10.000 Euro
• Mindest-Eigenkapital: ca. 50.000 Euro

Idealerweise bringen Sie zusätzlich 10 bis 20 Prozent des Kaufpreises als Eigenkapital mit, um bessere Zinskonditionen zu erhalten.

Finanzierungsrechner nutzen

Mit unserem kostenlosen Finanzierungsrechner können Sie Ihre monatliche Rate und die Gesamtkosten Ihrer Baufinanzierung berechnen. Geben Sie dabei unbedingt auch die Kaufnebenkosten an, um ein realistisches Bild zu erhalten.

Tipps zum Sparen bei Kaufnebenkosten

Auch wenn viele Kaufnebenkosten fix sind, gibt es Einsparmöglichkeiten:

1. Bundesland mit niedrigerer Grunderwerbsteuer wählen

Wenn Sie flexibel beim Standort sind, kann der Kauf in Bayern oder Sachsen mehrere tausend Euro sparen. Allerdings sollte dies nicht das einzige Kriterium sein – Lage und Infrastruktur sind wichtiger.

2. Inventar separat kaufen

Beim Kauf einer möblierten Immobilie oder mit Einbauküche können Sie das bewegliche Inventar separat im Kaufvertrag ausweisen. Auf diesen Betrag fällt keine Grunderwerbsteuer an.

Beispiel: Eine Einbauküche im Wert von 15.000 Euro wird separat ausgewiesen. Bei 6,5 % Grunderwerbsteuer sparen Sie 975 Euro.

3. Maklerkosten verhandeln

Besonders bei höherpreisigen Immobilien oder in einem käuferfreundlichen Markt lassen sich Maklerprovisionen oft reduzieren. Fragen Sie nach einem Festpreis oder einem geringeren Prozentsatz.

4. Notarkosten optimieren

Die Notargebühren selbst sind nicht verhandelbar, aber Sie können Geld sparen durch:

• Verzicht auf optionale Leistungen
• Bündelung mehrerer Beurkundungen
• Einigung auf einen Notar, der für beide Parteien tätig wird

5. Ohne Makler kaufen

Der direkteste Weg, Maklerkosten zu vermeiden, ist der Kauf vom Privateigentümer. Nutzen Sie:

• Online-Portale mit Filter für provisionsfreie Angebote
• Regionale Zeitungsanzeigen
• Mundpropaganda im Bekanntenkreis
• Direktansprache von Eigentümern

Checkliste: Kaufnebenkosten richtig planen

Verwenden Sie diese Checkliste, um alle Kaufnebenkosten im Blick zu behalten:

• ☐ Grunderwerbsteuer für Ihr Bundesland recherchiert
• ☐ Notar- und Grundbuchkosten kalkuliert (ca. 1,5 %)
• ☐ Maklerkosten geklärt (Käuferanteil, Höhe)
• ☐ Gutachterkosten eingeplant (falls gewünscht)
• ☐ Renovierungsbudget festgelegt
• ☐ Umzugskosten berücksichtigt
• ☐ Puffer für Unvorhergesehenes eingeplant (5-10 %)
• ☐ Eigenkapital geprüft (mindestens Nebenkosten + 10 %)
• ☐ Finanzierung mit Nebenkosten durchgerechnet

Fazit: Kaufnebenkosten realistisch einplanen

Die Kaufnebenkosten beim Immobilienerwerb sind ein wesentlicher Kostenfaktor, den Sie nicht unterschätzen sollten. Mit 10 bis 15 Prozent des Kaufpreises müssen Sie rechnen – bei einer Immobilie für 400.000 Euro sind das bis zu 60.000 Euro zusätzlich.

Planen Sie diese Kosten von Anfang an in Ihr Budget ein und stellen Sie sicher, dass Sie genügend Eigenkapital mitbringen. Nutzen Sie unsere kostenlosen Online-Rechner, um Ihre Kaufnebenkosten und die Gesamtfinanzierung präzise zu berechnen.

Tipp: Lassen Sie sich vor dem Kauf den Marktwert der Immobilie mit unserem Bewertungsrechner schätzen. So wissen Sie, ob der verlangte Kaufpreis angemessen ist – und können die Nebenkosten auf Basis eines realistischen Wertes kalkulieren.